武汉市房地产市场分析报告 武汉商品房销售数据

关于上半年武汉楼市逐渐企稳,2022年下半年武汉房产成交率也将转好。上半年武汉楼市成交量详情,请见下文全文:

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2022年上半年武汉楼市数据

2022年上半年,武汉供给侧比去年同期下降50%左右。市场经历了从下跌到见底的过程,整体表现先跌后稳,规模减半。

随着房地产信贷环境的改善,调控政策“组合拳”效果开始显现,房企心态有所转变,供应节奏加快,购房者对需求端的信心也开始恢复。

市场文章

2022年上半年,武汉楼市共成交新建商品住宅76597套,面积859.69万立方米,其中新建商品住宅55942套,面积627.76万立方米。

image.png1-6月,存量房成交38033套,成交面积379.49万平方米,同比下降32.76%;其中,存量房成交35596套,成交面积352.49万平方米,同比下降34.02%。6月份,住房库存成交7257套,成交面积71.9万平方米,环比增长14.47%,同比下降31.58%。

image.png与去年同期相比,整体业绩仍处于较低水平。但随着市场优化调整措施的密集出台,放宽购房门槛、为人才提供购房补贴、降低首付和贷款成本等一系列政策对市场回暖起到了积极作用。房企愿意增加供应量,部分需求被刺激释放,市场开始回暖。

5月下旬武汉新政生效后,新建商品房网签量持续攀升,6月份共达到10855套,成为上半年网签量最高的一个月。

区域文章

从区域结构来看,2022年上半年,武汉新建商品房交易中心中心城区为主力,占比61.22%。

去年上半年网签量排名前五的区域分别是东湖高新、洪山、汉阳、黄陂、东西湖,其中前四个区域是全市唯一成交万套的四个区域。

今年上半年网签量排名前五的区域分别是江岸、汉阳、东西湖、洪山、东湖高新,网签量均未破万。后三个区域是武昌、江汉、汉南,网签量不足2000套。

image.png武昌区是年内首个太阳能项目诞生区,区内滨江板块福星惠誉月亮湾1号已开盘两次,有性价比楼盘的破冰热销行情。

1)网签第一梯队:江岸、汉阳、东西湖。

2022年1-6月,武汉新建商品住宅成交19349套,占武汉15区成交总量的35%。

在后湖-融创公园大观、武汉城建、电建、幸福时代、江阴、龙湖清能天竺四大热点的协助下,江岸区率先出手,差不多7000套;

在折扣满天飞的汉阳,性价比一下子比起来,销量也是飞速上升。上半年网签量排名第二;

受限购政策调整影响最大的东西湖,一下子闯进了前三,但其实前三的区域差别不大。

2)网签金额排名第二的分别是洪山、东湖高新和黄陂。

仅洪山区一个项目万科蓝光路网签1177套。2022年上半年,该项目连续三次开盘。不仅是上半年人气流量王,也是当之无愧的销量王。线上出票量是第二名洪山的近5倍,2022年上半年武汉、洪山区、白沙洲排名第一。

除了位于东湖高新区的长江存储国际社区、长江广电光谷家、已清盘的钟健星光城两个专项外,美的云筑夺得第一,成为光谷最畅销楼盘。其次是徐汇凌云,前山,关山大道平均不错;左翎世茂十里星河、华山华润联投半岛九里也有200+;

土地章节

2022年上半年,武汉土地市场成交37宗,土地面积约104.56万立方米,成交金额约205.51亿元。

image.png与去年同期相比,呈萎缩趋势,地块数量、土地面积、成交金额均下降50%以上。今年,武汉分四批集中供地。此外,受疫情影响的土地上市和转让被推迟,这在一定程度上缩小了上半年的土地供应。

2022年上半年,武汉置地城分别在3月和6月进行了两次集中供地。共出让28幅地块,土地面积84.79万平方米,成交金额202.46亿元。

image.png1.第二批土地出让结果略显惨淡。

武汉两批供地,供应规模明显下降,以主城区小地块为主,共计11宗宅地,其中9宗位于主城区,平均成交量不足9万立方米。

image.png2.国企、平台为主,熔断、退出、触底都出现。

2022年,第二批土地拍卖仅涉及1宗土地溢价出让。整个征地企业的构成基数没有变化。该住宅地块成交溢价率为0.6%,与2021年第二、三批土地拍卖溢价率相比变化不大。

本次土地拍卖中,白沙洲地块P(2022)027号,因其良好的供需关系、相对于房价水平合理的地价上限、较高的变现利润和流拍率确定性,吸引了5家房企竞拍。经过30轮竞价,达到最高价,转为现场摇号揭幕,最终由保利发展竞得。9178元/㎡的楼面价刷新白沙洲单价,溢价率15%。目前该板块新房价格最高已达200。

交易件

从企业名单来看,与去年相比,前十大房企均有小幅变化,武汉城建集团、武汉地铁集团、福星惠誉等本土房企市场份额有所上升。其中,武汉万科,依托万科蓝光路、万科新世纪翡翠河畔、万科新都市等重大项目,以47.42亿元的销售额高居榜首;

武汉城建集团以45.03亿元的成绩保持前三,主要销售区域集中在二七后湖区和黄陂区。融创中国以42.3亿元排名第三,主要依托融创中心、武汉一院、融创公园大观、融创临江公馆等项目。此外,本土企业武汉地铁集团凭借地铁时代云上城等物业再次入榜。

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从成交金额来看,今年福星惠誉月亮湾壹号项目成交额超过24亿,表现十分抢眼,该项目产品位于武昌核心,属于抗跌性强的高端楼盘且相当部分为延迟备案;万科光澜道成交额紧随其后,该项目是白沙洲片主力热点项目,市场关注度较高。从成交金额来看,今年复星惠誉月亮湾1号项目成交金额超过24亿,表现十分抢眼。本项目产品位于武昌核心,为高端楼盘,韧性强,有相当一部分延迟备案;万科蓝光路的成交量紧随其后,该项目是白沙洲电影的主要热点,市场关注度高。

今年高端住宅产品表现亮眼;高端住宅在成交金额和总套价方面均居全市前列;其中以武汉长江中心、陈嘉100、融创中心、武汉市第一医院为代表。

image.png(以上数据及列表均来自武汉柯睿)

看起来,2022年上半年,武汉楼市与国家政策的宽松基调同步,支持措施出现频率高、发展速度快,“组合拳”政策加码。房企加速出货,活跃度提升,市场回暖态势逐渐明朗。2022年下半年,在政策持续发力的积极作用下,楼市热度将稳中有升,市场信心将被重塑,整体供需有望稳步回升。

预计2022年下半年将迎来重度供需。上半年,由于市场环境整体不景气,购房者信心不足,房企推盘意愿不强。5-6月,利好政策频频出台,逐渐刺激信心恢复。整体成交企稳回升,房企心态有望相应转变。预计供应节奏会加快。

板块方面,分化依然明显,中心城区和四大区恢复较快。忻州、蔡甸、汉南等远郊。,在这一轮限购放松中,都是赞成政策空,面临客户分流的压力,去化难度加大。房价方面,还是以价格变动或者平价为主,很难有大幅度的上涨。综合来看,与上半年相比,下半年回暖趋势毫无疑问会在9月份左右,金九银可期。

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